La répartition des charges dans un viager

Dans le cadre d'un viager occupé, d'un viager avec un droit d'usage et d'habitation temporaire, d'un viager sans rente, d'une vente avec réserve du droit d'usage et d'habitation perpétuel et un paiement à terme et lorsque le bien est dans un immeuble collectif vertical ou horizontal, il y a répartition des charges entre le vendeur-crédirentier et l'acquéreur-débirentier. Dans tous les cas précédemment énoncés, la répartition des charges est contractuelle et il existe plusieurs possibilités de répartition. Pour éviter d'éventuels litiges ultérieurs, les deux parties ont tout intérêt à clarifier la situation en incluant une clause spécifique dans le contrat. Nous vous proposons de faire le point sur les difficultés rencontrées et les solutions existantes.

Que dit la loi ?

Il convient tout d'abord de prendre en compte de la répartition légale des charges de copropriété.

Selon les dispositions des articles 6-2 et 6-3 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, la répartition légale des charges de copropriété entre le VENDEUR et l'ACQUEREUR est la suivante :

• Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au VENDEUR.
• Le paiement des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, VENDEUR ou ACQUEREUR, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité, selon les modalités adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires.
• Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Cependant, la loi permet aux parties de convenir d'une répartition différente. Celle-ci ne pourra pas être opposable au Syndicat de Copropriété ni à son représentant.

Comment être équitable ?

Cependant, il est juste de penser et d'affirmer que le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation "profite" de la presque totalité des prestations collectives fournies par la copropriété.

Ces prestations incluent notamment l'entretien de l'immeuble par une équipe de techniciens de surfaces, le contrat d'entretien de l'ascenseur et celui de la chaufferie. De plus, dans le cadre d'un viager occupé, c'est le vendeur qui consomme l'eau chaude et l'eau froide et qui jouit du jardin, du parc et/ou de la piscine le cas échéant. La liste des prestations dont il profite n'est pas limitative.

Le vendeur bénéficie de la presque totalité des prestations de l'immeuble (environ 70 à 80% des prestations), il semble illogique de demander à l'acquéreur d'avancer 100% des charges, même s'il se fait rembourser plus tard, lors de la production du décompte annuel des charges de copropriété, 70 à 80% de celles-ci.

Il faut aussi prendre en compte le fait que l'acquéreur paie déjà mensuellement une rente viagère, qu’il est assujetti au paiement de l'impôt foncier et qu'il pourrait payer les gros travaux de copropriété mis à sa charge contractuellement. Au final, l'addition de ces sommes plus l'avance de 100% des charges pourrait refroidir plus d'un acquéreur ! Ainsi, faire provisionner à l'acquéreur la totalité des charges irait à l'encontre de l'intérêt du vendeur qui ne trouverait plus aucun acheteur potentiel...

Imaginons également la situation d'un acquéreur-débirentier qui aurait payé et avancé la totalité des charges et posons-nous les questions suivantes : 

• Que se passerait-il si le vendeur-crédirentier ne voulait ou ne pouvait pas rembourser son quota de charges ?
• L'acquéreur pourrait-il déduire la part de charges due par le vendeur, sans encourir le risque de la résolution de la vente pour non-paiement intégral des rentes viagères ?

Pour toutes ces raisons valables et pragmatiques, il est nécessaire que le vendeur-crédirentier continue de payer la totalité des charges (comme avant la mise en vente de son habitation avec droit d'usage et d'habitation à son profit) et se fasse rembourser la part due par l'acquéreur. Mais quelle est la part due par l'acquéreur ? La réponse est variable car elle relève du contractuel. Nous vous proposons quatre répartitions de charges différentes.

Quelles sont les différentes possibilités ?

En matière de répartition des charges, il y a plusieurs possibilités. Aucune n'est meilleure qu'une autre. Il convient surtout de s'adapter à chaque situation et à chaque type d'acquéreur.

En effet, l'acquéreur peut être soit un investisseur lambda, soit un investisseur professionnel, soit un fonds de placement.

L'acquéreur averti considère que le bénéficiaire du droit d’usage et d'habitation a d'autres droits que ceux d'un locataire et que l'acquéreur a un autre statut que celui de propriétaire-bailleur. Il optera donc pour une répartition des charges qui tiendra compte du statut particulier de chacune des parties.

Au préalable de l'assemblée générale, le syndic de la copropriété produit le décompte annuel des charges qu'il soumet au vote des copropriétaires. Ce décompte, très précis, servira à calculer la part de charges due par le vendeur et l'acquéreur.

Au contraire, un acquéreur lambda qui souhaiterait simplifier sa gestion fera un autre choix, par exemple la répartition des charges prévue par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour résidence principale (loi modifiée par décret n° 2015-587 du 29 mai 2015).

Cette répartition est la plus simple, car le syndic de copropriété produit lors du décompte annuel des charges la part due par le bailleur et la part due par le locataire.

Par ailleurs, il existe une autre forme de répartition des charges dite "répartition forfaitaire des charges de copropriété". Il s'agit de la solution le plus souvent demandée par les investisseurs.

Dans ce cas :

Le VENDEUR réglera N % desdites charges.
L'AQUEREUR réglera N % desdites charges.
Le vendeur paiera les charges dans leur intégralité et adressera les avis de paiement à l'acquéreur tous les 6 mois ou une fois par an lors de la production par le Syndic de la copropriété du décompte annuel de charges et de la reddition des comptes.

Enfin, une autre forme de répartition est parfois demandée par certains investisseurs, institutionnels ou pas, qui n'achètent qu'à la condition que la totalité des charges soit payée par le vendeur.

Ceux-ci majorent parfois la rente viagère (rente viagère + part de charges forfaitaire) pour ne pas compliquer la gestion de leur parc immobilier.

Dans ce cas :

Le VENDEUR réglera l'intégralité desdites charges (100%)
L'AQUEREUR ne réglera aucune desdites charges (0%)

Quelle que soit l'option de répartition des charges choisie, il semble prudent de la porter dans l'acte authentique. Il est également recommandé de spécifier que, dans l'éventualité où le vendeur serait défaillant ou de mauvaise foi, l'acquéreur pourra, après mise en demeure effectuée par exploit d'huissier, déduire du montant de la rente ou des rentes à venir, les sommes appelées par le syndic de la copropriété jusqu'à épurement de la dette et cela sans que le vendeur ne puisse se prévaloir de l'action résolutoire pour non-paiement, total ou partiel, des rentes ou mensualités normalement dues.

Si cela devait se reproduire, l'acquéreur pourra, si bon lui semble, saisir le Juge des Référés pour obtenir une autorisation définitive. Dans ce cas, l'acquéreur devra lors du décompte annuel des charges justifier des sommes avancées en lieu et place du vendeur.

Tous les frais de procédure et de mise en demeure incomberont au vendeur défaillant.

L'acquéreur, pour le cas où il serait tenu de rembourser la part de charges qui lui incombe, devra payer lesdites charges au vendeur, sans tarder et au plus tard 15 jours après que la demande de remboursement soit formulée.

Il sera rappelé à l'acquéreur, qui acceptera sans réserve, que toute somme due entrainera l'action résolutoire. Cette clause obligera l'acquéreur à rembourser au vendeur la somme qu'il doit, au risque pour lui de voir la vente résolue. L'action résolutoire précisera cette condition.

Publié par M Tolosa