Viager, gros travaux et parties communes : qui paie quoi ?

Il n'est pas toujours facile de déterminer à qui revient la charge de gros travaux effectués dans les parties communes. Pour répondre à cette question, il faut établir avant toute chose si le lieu concerné est une partie commune ou une partie privative. Voici un petit guide pratique qui devrait vous aider à y voir plus clair.

Partie commune ou privative ?

A titre d'exemple, doit-on considérer un parking à jouissance privative comme une partie commune ou comme une partie privative ?

Si la notion de lot n’apparaît pas dans le règlement de copropriété, le Syndic de copropriété considérera la place de parking comme un droit de jouissance exclusif sur des parties communes. Or, la jurisprudence, constante, considère qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne peut devenir une partie privative et ne fait pas perdre le caractère de parties communes à la partie sur laquelle il s’exerce.

Pour le formuler autrement, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne constitue pas, pour les juges, un droit de propriété et ne peut pas constituer la partie privative d’un lot.

Par conséquent, les jardins, balcons, terrasses, parkings ou autre(s) lieux bénéficiant d’un droit de jouissance exclusif sont considérés comme des parties communes.
Il serait impropre de qualifier de "privatif" une simple jouissance exclusive quelle qu'elle soit.

Qui doit payer ?

Pour savoir qui paie quoi, le nu-propriétaire du bien (dans le cas d'un usufruit) ou l'acquéreur (pour un droit d’usage et d’habitation) doit se référer aux clauses inscrites dans l’acte authentique.

Si les travaux concernent une partie commune incluse dans la liste des travaux à la charge du nu-propriétaire ou de l’acquéreur, c’est naturellement celui-ci qui paiera !

Par ailleurs, il faut savoir que les travaux à effectuer sur des parties privatives sont toujours à la charge du bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruitier.

Que dit le réglement de copropriété ?

La loi ALUR oblige les copropriétés à réactualiser leur règlement ou cahier des charges. En effet, certains règlements datent du début du siècle précédent et ne sont plus adaptés.

Concernant les parties communes telles que balcons ou terrasses, certains règlements de copropriété disposent que la partie gros œuvre est une partie commune et que le revêtement (carrelage ou autre) est une partie privative. La précision est d’importance !

Il est absolument nécessaire que le règlement de copropriété ne soit pas ambigu…tout comme l'acte authentique lors d’un démembrement de propriété ou d'une vente en viager.

Comment clarifier la situation ?

En cas de démembrement de propriété ou de viager économique (viager occupé ; viager sans rente ; vente avec un paiement à terme et un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur), le contrat initial et l’acte authentique doivent préciser à qui incombe cette charge.

Cette précision est indispensable pour éviter des situations conflictuelles futures.

Publié par M Tolosa