Viager : les vérités : le vrai et le faux

Le viager est un mode de vente et d’acquisition parfois mal jugé. Il pâtit d'idées toutes faites : immoral, risques, pari sur la vie…. les idées reçues ne manquent pas. 80 % des ventes en viager s’effectuent en viager occupé. Il convient de poser le principe avant de faire la part du FAUX et du VRAI.

LE PRINCIPE :

Le VENDEUR, futur crédirentier, souhaite continuer à vivre chez Lui.
Il souhaite, en même temps percevoir des revenus complémentaires pour mieux vivre (cela est très souvent le cas).
A première vue, sa demande est irréalisable. Et pourtant….
Comme par miracle, le viager occupé répond à ses souhaits. C’est la solution idéale et magique !

L’ACQUEREUR ne veut plus avoir à investir dans l’achat immobilier pour louer.
Il pense, à juste titre, qu’avoir des revenus fonciers fortement fiscalisés, que louer n’est pas un long fleuve tranquille, qu’il souhaite gagner en sérénité….Il pense au viager occupé…
Il acquiert un bien occupé qui à une moindre valeur qu’un bien libre de toute occupation.
Cette décote équivaut à un loyer global perçu d’avance hors toute fiscalité.
Là, si situe l’un des principaux avantages financiers de l’achat d’un viager occupé pour l’acquéreur
Il y en à d’autres, nombreux, liés à ce type d’acquisition (voir par ailleurs les nombreux avantages d’acquérir un viager occupé).
Il paiera la différence valeur vénale libre – valeur d’occupation à l’aide d’un bouquet et d’une rente viagère (vous trouverez par ailleurs différents articles sur les modes de calculs de la valeur d’occupation, sur la fiscalité, les avantages de vendre ou d’acquérir un viager occupé).

Qu’en est-il du FAUX et du VRAI ?

Le VIAGER s’adresse aux personnes sans héritier !

FAUX : De son vivant un propriétaire peut vendre son bien qu’il ait ou pas des héritiers.

Le VIAGER sert à protéger son conjoint !

VRAI : Au décès de l’un des époux, l’autre continuera à percevoir les rentes viagères sans décote (en principe. Sauf accord contractuel spécifique).

Il est immoral car on spécule sur la vie !

Le viager est surtout social!

Le vendeur perçoit un bouquet net d'impôt et des rentes viagères fortement défiscalisées qui lui permettront de mieux vivre ses fins de mois, de gagner en sérénité, de rester chez lui, de conserver ses amis, ses habitudes ...

Il permet d’acquérir un bien immobilier moins cher !

VRAI : La valeur du bien subit une décote importante qui prend en compte la valeur de l’occupation par le crédirentier (le bien dont s’agit ne peut avoir la même valeur occupé que s’il était libre !) Cette décote est fonction du nombre de vendeurs, de l’âge, du sexe et de différents critères tels que le loyer virtuel hors charge que le crédirentier pourrait payer pour habiter ce bien et d’autres calculs que seul un professionnel averti et responsable peut effectuer (un logiciel calcul-viager.com permet d’établir plusieurs calculs en une fois et d’établir une valeur moyenne de l’occupation)

Le Viager est plus avantageux pour le vendeur / crédirentier que pour l’acquéreur / débirentier !

FAUX : C’est un contrat gagnant/gagnant. Le vendeur reste chez lui, hérite de lui même tout en percevant bouquet et rentes, ne paye plus l’impôt foncier ni les gros travaux…L’acquéreur acquiert un bien qui subit une décote pour cause d’occupation, paye des droits dits notariés moins élevés, n’a pas de locataires, ne perçoit pas de loyer assujettis à l'impôt sur le revenu, aux taxes sociales, ne paye pas les travaux à l’intérieur de l’habitation, ni les petits travaux de la copropriété….et bien d’autres choses encore que le professionnel du viager, à qui vous vous adresserez, vous expliquera

Le viager est intéressant pour les investisseurs !

VRAI : il s’agit du seul placement financier assis sur de la pierre qui offre toute garantie. Le temps agit en sa faveur

Le viager est une vente particulière !

VRAI et FAUX : c’est une vente comme une autre. Elle est soumise aux mêmes obligations. L’acquéreur en est propriétaire dès le jour de la signature de l’acte authentique. Il peut revendre son bien lorsqu’il le souhaite. Le fait que le viager soit occupé et que le paiement soit étalé dans le temps entraine des clauses juridiques particulières. La fiscalité est également différente. Seul un spécialiste du viager, un professionnel en la matière, pourra vous guider et vous renseigner…. que vous soyez vendeur ou acquéreur.

L’achat viager est risqué !

FAUX : Le vendeur/crédirentier ne court aucun risque. Il est chez Lui et perçoit des rentes pour qu’il y reste sa vie durant…. Quant à l’acquéreur/débirentier, si l’espérance de vie du vendeur est un facteur aléatoire qu’il ne maitrise pas, il doit s’adresser à professionnel du viager qui aura pris en compte la valeur vénale du bien, la valeur d’occupation fonction de l’espérance de vie du vendeur (utilisation des tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance et l’INSEE) Il est important de noter qu’un bon viager pour le vendeur et l’acquéreur est un bon contrat. Celui-ci doit tout prévoir…même l’imprévisible ! (la bibliothèque de calculs-viager contient 48 documents juridiques différents adaptés à presque toutes les situations)

Publié par M Tolosa