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Dans le cadre d'un viager économique, contrairement à ce qui se passe pour les donations, les successions et la transmission de patrimoine, on ne parle jamais d'usufruit, mais seulement d'un droit d'usage et d'habitation qui est plus restreint. Lorsque l'état du bien nécessite d'importants travaux ou réparations, une question se pose : ces dépenses sont-elles à la charge de l'acquéreur ou bien du bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation ? Voici quelques éléments de réponse.
Selon l'article 606 du Code civil : "les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien".
Le contenu de cet article revient à dire que, dans un immeuble, il n'y aurait pratiquement jamais de gros travaux ou de grosses réparations mis à la charge du nu-propriétaire (dans le cadre d'un usufruit) ou d'un acquéreur (dans le cadre d'un droit d'usage et d'habitation).
Puisque l'article 606 du Code civil précise que "toutes les autres réparations sont d'entretien", il en découle que tous les travaux et toutes les réparations restent à la charge du bénéficiaire de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation.
Il convient toutefois de noter que l'article 606 du Code civil date du code Napoléon et qu’il est dépassé !
Il existe d'ailleurs une jurisprudence assez abondante sur cette question, prouvant que le caractère de "gros travaux" ou "grosses réparations" est une question soumise à l'appréciation des tribunaux.
Il a notamment été jugé que le recrépissement ou le ravalement de peinture d'une façade (sans toucher au gros œuvre) constitue une réparation d'entretien et non pas de gros travaux, et qu'à ce titre elle incombe à l'usufruitier ou au bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation.
Inversement, il a été jugé que la reconstitution d'un vignoble ravagé par le phylloxéra est une grosse réparation et qu'elle est donc à la charge du nu-propriétaire ou de l'acquéreur.
D'autres jurisprudences, qui résultent de l'appréciation des juges, pourraient être rapportées.
En conséquence, il est de première importance, dans le cadre d'un démembrement de propriété, de préciser dans le contrat initial la liste des gros travaux et des grosses réparations.
Une telle liste permet d'établir un contrat de viager équitable et d'éviter toutes situations conflictuelles futures entre les parties. En effet, cette liste est contractuelle et s'imposera aux deux parties.
Il semble raisonnable d'inclure dans la liste des gros travaux et grosses réparations :
- les toitures en entières
- leur étanchéité en entière
- les façades en entières
- le hall d’entrée et les parties communes en entières
- les colonnes d’arrivée d’eau et/ou d’évacuation en entières
- les mises aux normes de sécurité imposées par le législateur (comme la mise aux normes des ascenseurs par exemple).
Cette liste doit être la plus précise possible. De plus, le contrat doit stipuler que tous les autres travaux et toutes les autres réparations sont d'entretien et resteront à la charge exclusive du bénéficiaire de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation.
Publié par M Tolosa
Une poussée assez forte du nombre de centenaires est attendue dans les décennies à venir.
Que devrez-vous payer sur votre part ? Comment cela fonctionne ? Quels seront les frais acquittés sur votre part ? Comment calculer leurs montants pour savoir combien il vous restera une fois que vous aurez payé lesdits droits ? Ce sont des questions que vous vous posez et auxquelles je vais essayer de répondre.
83% des français ne pourraient y faire face ! Y-a-t-il une solution ?
