L’achat d'un bien immobilier en viager occupé entraîne un gain immédiat défiscalisé et très important, que les acteurs du viager (agent immobilier, spécialiste du viager, notaire) ne mettent pas suffisamment en valeur.
Ceci n’est pas un exemple mais un cas réel.
Madame DELACHANCE (ce n’est pas son vrai nom) est propriétaire d’un appartement de trois pièces principales, sis à Nice, dans le bas du quartier de Cimiez, avenue Mirabeau plus précisément.
Son appartement a été évalué par un professionnel de l’immobilier connaissant bien le quartier à 235.000 € net vendeur.
Ce chiffre correspond à la valeur vénale du bien libre de toute occupation.
Mais Madame DELACHANCE a décidé de vendre son appartement en viager occupé.
Bien évidemment, l’appartement occupé ne peut avoir la même valeur que s’il était libre.
De la valeur vénale considérée libre, il convient de déduire la valeur d’occupation.
Madame DELACHANCE est âgée de 81 ans révolus et son espérance de vie moyenne présumée est de 11, 14 ans
Il n’existe que trois méthodes de la valeur d’occupation et pas une de plus !
Quelle méthode de calcul de la valeur d’occupation retenir ?
Intellectuellement, la question suivante est posée : pourquoi discriminer deux méthodes et lesquelles pour n’en retenir qu’une seule ?
Un expert utiliserait les trois méthodes de calcul et établirait une moyenne de la valeur de l’occupation.
C’est ce que nous conseillons vivement !
Soit une valeur d’occupation moyenne de 84.208 + 91.626 + 97.995 = 273.828 / 3 = 91.276 €
Autrement dit : parce que le bien est occupé par Madame DELACHANCE, le bien est décoté de 91.276 €
Cela équivaut à une valeur d’occupation ou à des loyers payés d’avance par Madame DELACHANCE
Ce gain immédiat est net de tout impôt !
Les droits dits notariés ne s’appliquent pas sur cette somme, soit un gain supplémentaire de 6.845 € environ.
Ainsi, notre acquéreur, le jour de la signature de l’acte authentique a virtuellement gagné 98.000 €
Qui dit mieux ?
S’y ajoutent les avantages suivants :
AVANTAGES |
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Pas de petits travaux de copropriété |
Pas de travaux à l’intérieur de l’habitation |
Pas d’impôt sur le revenu |
Pas de CSG au taux de 15,5 % |
Pas d’honoraires de gestion |
Aucune remise en l’état entre deux locations |
Pas de risque d’impayés |
Pas d’emprunt pour l’acquisition |
Aucun coût crédit |
Aucune contrainte Loi ALUR |
Sérénité durant l’occupation |
A tout moment revente possible |
Le gain financier immédiat d’un viager occupé, plus tous les avantages ci-dessus, rendent ce type d’acquisition incomparable.
Cet investissement est un investissement sur moyen ou long terme.
Pendant cette période, le prix de l’immobilier aura progressé. En effet, en 25 ans les prix de l’immobilier ont doublé et les loyers n’ont augmenté que de 30 %*
Un gain supplémentaire….
* Source Centre d’analyse stratégique du Premier Ministre Monsieur VALS
Publié par M TolosaUne poussée assez forte du nombre de centenaires est attendue dans les décennies à venir.
Que devrez-vous payer sur votre part ? Comment cela fonctionne ? Quels seront les frais acquittés sur votre part ? Comment calculer leurs montants pour savoir combien il vous restera une fois que vous aurez payé lesdits droits ? Ce sont des questions que vous vous posez et auxquelles je vais essayer de répondre.
83% des français ne pourraient y faire face ! Y-a-t-il une solution ?