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VIAGER OCCUPE : LE GAIN IMMEDIAT POUR L’ACQUEREUR
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VIAGER OCCUPE : LE GAIN IMMEDIAT POUR L’ACQUEREUR

L’achat d'un bien immobilier en viager occupé entraîne un gain immédiat défiscalisé et très important, que les acteurs du viager (agent immobilier, spécialiste du viager, notaire) ne mettent pas suffisamment en valeur.

Exemple d'un cas concret

Ceci n’est pas un exemple mais un cas réel.

Madame DELACHANCE (ce n’est pas son vrai nom) est propriétaire d’un appartement de trois pièces principales, sis à Nice, dans le bas du quartier de Cimiez, avenue Mirabeau plus précisément.

Son appartement a été évalué par un professionnel de l’immobilier connaissant bien le quartier à 235.000 € net vendeur.

Ce chiffre correspond à la valeur vénale du bien libre de toute occupation.

Mais Madame DELACHANCE a décidé de vendre son appartement en viager occupé.

Bien évidemment, l’appartement occupé ne peut avoir la même valeur que s’il était libre.

De la valeur vénale considérée libre, il convient de déduire la valeur d’occupation.

Comment calculer la valeur d’occupation ?

Madame DELACHANCE est âgée de 81 ans révolus et son espérance de vie moyenne présumée est de 11, 14 ans

Il n’existe que trois méthodes de la valeur d’occupation et pas une de plus !

  1. La méthode dite par le loyer similaire :
    • La future crédirentière, pour habiter cet appartement de moyen standing, devrait payer un loyer hors charges de 800 € par mois.
    • La valeur d’occupation selon cette méthode serait de :
      800 € x 12 mois x 11,14 ans = 84.208 €

  2. La méthode dite par le taux de rendement immobilier :
    • L’appartement est au 1er étage et son séjour est exposé nord. En conséquence nous retiendrons un taux de rendement de 3,5 %
    • La valeur d’occupation selon cette méthode serait de :
      235.000 € x 3.5 % x 11.14 ans = 91.626 €

  3. La méthode dite par barème à lecture directe :
    • Selon barème (DUH Tolosa), la valeur du droit d’usage serait de 41,7 %
    • La valeur d’occupation serait de :
      235.000 € x 41,7 % = 97.995 €

Quelle méthode de calcul de la valeur d’occupation retenir ?

Intellectuellement, la question suivante est posée : pourquoi discriminer deux méthodes et lesquelles pour n’en retenir qu’une seule ?

Un expert utiliserait les trois méthodes de calcul et établirait une moyenne de la valeur de l’occupation.

C’est ce que nous conseillons vivement !

Soit une valeur d’occupation moyenne de 84.208 + 91.626 + 97.995 = 273.828 / 3 = 91.276 €

Le gain immédiat de l’acquéreur-débirentier est de 91.276 €

Autrement dit : parce que le bien est occupé par Madame DELACHANCE, le bien est décoté de 91.276 €

Cela équivaut à une valeur d’occupation ou à des loyers payés d’avance par Madame DELACHANCE

Ce gain immédiat est net de tout impôt !

Les droits dits notariés ne s’appliquent pas sur cette somme, soit un gain supplémentaire de 6.845 € environ.

Ainsi, notre acquéreur, le jour de la signature de l’acte authentique a virtuellement gagné 98.000 €

Qui dit mieux ?

S’y ajoutent les avantages suivants :

 

AVANTAGES
Pas de petits travaux de copropriété
Pas de travaux à l’intérieur de l’habitation
Pas d’impôt sur le revenu
Pas de CSG au taux de 15,5 %
Pas d’honoraires de gestion
Aucune remise en l’état entre deux locations
Pas de risque d’impayés
Pas d’emprunt pour l’acquisition
Aucun coût crédit
Aucune contrainte Loi ALUR
Sérénité durant l’occupation
A tout moment revente possible

Le gain financier immédiat d’un viager occupé, plus tous les avantages ci-dessus, rendent ce type d’acquisition incomparable.

Cet investissement est un investissement sur moyen ou long terme.

Pendant cette période, le prix de l’immobilier aura progressé. En effet, en 25 ans les prix de l’immobilier ont doublé et les loyers n’ont augmenté que de 30 %*

Un gain supplémentaire….

 

* Source Centre d’analyse stratégique du Premier Ministre Monsieur VALS

Publié par M Tolosa

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