Vente en viager et aléa

La vente en viager a ceci de particulier qu'elle est fondée sur un aléa. Elle dépend en effet d'un facteur incertain, à savoir la durée de vie du vendeur. Mais saviez-vous que sans cet aléa, une vente en viager peut être frappée de nullité ? Explications.

L'aléa, une particularité du viager

Dans le Code Civil, la vente en viager est classée comme un contrat aléatoire au même titre que l'assurance, les jeux et les paris.

L'article 1964 du Code Civil définit en effet le viager comme "une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain".

L'aléa viager peut également se définir par l'expression suivante : "chances de gain et risques de perte".

Sans aléa, le viager ne peut avoir de cause.

Par ailleurs, l'article 1131 du Code Civil précise : "l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ne peut avoir aucun effet".

C'est pourquoi il a été jugé (cassation. 1ère Ch.Civile. 5 mai 1982 n°81-11821) que "sans caractère aléatoire, il n'y a pas de rente viagère".

Le défaut d'aléa prive le contrat de son élément essentiel

Pour qu'une vente en viager soit valable, il faut que l'aléa soit bien réel.

De nombreuses procédures sont engagées chaque année à l'initiative des proches des crédirentiers, de curateurs ou juges de tutelles au seul motif que l'aléa n'est pas caractérisé et que les conditions économiques ne sont pas équitables ou trop favorables à l'acquéreur.

Le nombre de ces procédures augmente, en proportion du nombre croissant de ventes en viager.

Les particuliers qui traitent directement avec le vendeur ne prennent pas suffisamment en compte la nécessité de l'aléa viager. La situation est aggravée lorsque l'acquéreur est un proche, une connaissance ou un voisin du crédirentier.

Quand la transaction est trop belle, il n'y a plus ou pas d'aléa viager.

Par exemple, lors d'un achat en viager libre, avec un bouquet minime et une rente viagère inférieure au montant du loyer, un viager a été frappé de nullité par les tribunaux et la vente a été anéantie et réputée n'avoir jamais existé.

Dans cette transaction, l'acquéreur n'avait que des chances de gain puisque le loyer qu'il encaissait était supérieur à la rente versée.

Bien évidemment, si le bouquet versé est important ou si des travaux de remise en état avant location sont engagés par l'acquéreur, les juges en tiennent compte.

L'intérêt de s'adresser à un professionnel

Pour un achat en viager, il convient de s'adresser à un véritable professionnel du viager, qui engagera sa responsabilité et qui saura vous guider ! Sa responsabilité restera engagée jusqu'à 5 ans après le décès du vendeur.

Il gardera par devers lui, dans le dossier de vente, les éléments lui ayant servi à déterminer la valeur vénale qui est de première importance. Il pourra faire valoir, si nécessaire, que le prix est sincère et véritable. Il annexera à l'acte authentique sa fiche de calculs.

Il apportera, le cas échéant, les preuves de l'état de l'appartement avant travaux. Il vous conseillera de faire réaliser les travaux par une entreprise fournissant une facture détaillée des travaux effectués. Il aura constitué un dossier photos, avant et après travaux, pour justifier des conditions économiques du viager.

En amont de la mise en vente, le professionnel du viager, lors de la prise du mandat de vente, aura demandé au futur crédirentier un certificat médical précisant que le vendeur à toute capacité pour contracter.

Le sous-seing privé, comme l'acte authentique, devront préciser qui paie quoi ! Les documents juridiques de la base de données de calculs-viager.com sont de ce point de vue très précis et permettent d'éviter tout "malentendu".

Un professionnel vous assurera un travail de qualité qui ne laisse pas de place au hasard ni à l'aléa.

De ce point de vue, le viager est une vente immobilière comme une autre… ou presque !

Publié par M Tolosa